Як дізнатися про справжню вартість своєї ділянки

4552.jpg

Швидко рік минеться. 1 січня 2013 року буде знято мораторій на продаж землі, та перед власниками ділянок постане питання: продавати її чи продовжувати здавати в оренду? Звісно, життя покаже. Але вже сьогодні хочеться знати, на підставі яких критеріїв визначатиметься вартість землі. Допомогти розібратися у цьому ми попросили фахівця Українського товариства оцінювачів Ірину Іванову.

- Відразу хочу сказати, що ажіотажу навколо продажу-купівлі землі не буде, - висловила загальну думку багатьох спеціалістів з обігу землі Ірина Борисівна. – Людей, які мають гроші для придбання навіть кількох паїв (від 2 до 6 гектарів), небагато, а тих, хто зможе купити до 100 гектарів (максимальна норма, визначена в проекті закону), – ще менше. До того ж зрозуміло, що власники ділянок не побіжать одразу ж їх продавати. Вони придивлятимуться та прицінюватимуться. І це буде дуже правильно, бо поспіх у такій справі зайвий: ринок має скластися та установитися.

- Яким чином земля оцінюється в Україні сьогодні?

- Згідно із законом, у нас діють дві оцінки - нормативна грошова та експертна грошова. Укладання договорів оренди земельних ділянок здійснюється на підставі нормативної грошової оцінки. Приміром, підприємець, який орендує ділянку, має виплачувати власнику паю не менше 3% від її нормативної оцінки. Великі підприємства, щоб мати якомога більше паїв, платять по 5-6 відсотків.

Нормативна оцінка береться до уваги також при сплаті податків. На ній, до речі, ґрунтувалися й розрахунки щодо вартості паїв.
Єдиний її недолік полягає в тому, що вона сьогодні зовсім не відображає ринкової ситуації. Дослідження, покладені в її основу, проводилися ще у 1996 році та ґрунтувалися на економічній оцінці 1988 року. За цей час багато чого змінилося. Передусім, економічна складова. В ідеалі комплексна нормативна оцінка має проводитися кожні 5-7 років, проте наша держава, на жаль, не може дозволити собі подібних витрат. Єдине, на що вона спромоглася - індексація нормативної державної оцінки з коефіцієнтом 1,756, яка діятиме з 1 січня 2012 року. Та й після цього оцінка залишиться значно нижчою за ринкову.

- Хто-небудь сьогодні замовляє ринкову оцінку сільгоспугідь?

- Тільки агрохолдинги, оскільки ця робота коштує дуже дорого. Вона передбачає ґрунтові дослідження з урахуванням карт якості та родючості ґрунтів, дані останніх років щодо урожайності, капіталізації доходів тощо. Та і мова йде не стільки про ринкову ціну на нерухомість, скільки про вартість ділянки як об’єкта бізнесу.

- Скажіть, чи можна буде здійснювати продаж по нормативній оцінці?

- Ні. Без експертної оцінки договори не укладатимуться. Кожна земельна ділянка має оцінюватися індивідуально. Звичайно, можна замовити й на групу, але така оцінка не відображатиме справедливу ринкову вартість, тому що не будуть враховані всі особливості ділянки. Але ж саме ціла низка чинників впливають на ціноутворення: від характеристик ґрунтів і реальної врожайності до розташування паю, відстані його від транспортних шляхів і попиту на ринку. Зрозуміло, що ділянка, навіть із гіршими характеристиками, але під Києвом, буде дорожчою за ділянку в будь-якому регіоні України, нехай із найродючішими ґрунтами.

- Що ви порадили би пересічному селянинові, який все ж таки вирішив продавати?

- Не поспішати і поцікавитися, що і скільки коштує в його районі. Такі дані будуть оприлюднюватися в засобах масової інформації. Водночас доцільно звертати увагу не тільки на ділянки сільськогосподарського призначення, але й інші, що виставлені на торги. Все це дасть додаткову інформацію. Раджу не скупитися і запросити фахівця, що грамотно розповість, якою орієнтовно може бути ціна.

- Чи не вийде так, що послуги експерта з оцінки коштуватимуть більше, ніж земля, призначена для продажу?
- Не думаю. Однак продавець має розуміти, що робота оцінювача досить серйозна, тож за 100 гривень ніхто не буде працювати. Взагалі я б орієнтувалася на вартість від 1000 гривень.
- А чи можна, щоб підняти орендну ставку, застосовувати експертну оцінку при укладанні договору оренди?

- Ні, за законом для оренди використовується тільки нормативна, для продажу – експертна.

- Сьогодні багато говорять про те, що з уведенням ринку землі виросте і орендна плата.

- Вважаю, що ні, оскільки сільгоспугіддя офіційно в оренду здаються лише за нормативною оцінкою. Але не виключаю, що навіть сьогодні є «ринкова» ціна, тобто підприємець сплачує не 3-5% від нормативної оцінки, як інші, а 7-8 %. Це не є порушенням.

- Кому віддати перевагу при пошуках експерта?

- Я б радила звертатися до організацій і фірм, які давно працюють на ринку землі. Є навіть такі, що діють з кінця 90-х.

- Чи можна продавцю пройти всі етапи експертного оцінювання самостійно - без оцінювача?

- Навряд чи.

- Як ви думаєте, чи не почне після прийняття закону про ринок землі кількість оцінювачів збільшуватися у геометричній прогресії?

- Стати оцінювачем не так просто. Треба закінчити курси, стажуватися протягом року, скласти іспити, отримати кваліфікаційне свідоцтво оцінювача землі та ліцензію на проведення землеоціночних робіт. Як практикуючий фахівець хочу вас запевнити: на цій справі не розбагатієш. І повторю те, що сказала спочатку: тих, хто має гроші на покупку землі, дуже мало. Крім того, ці люди розуміють, що купити землю – половина справи, в неї потрібно вкласти чималу суму, щоб вона приносила дохід. На мою думку, наш ринок встановлюватиметься дуже повільно.

- Як ви вважаєте, українська земля коли-небудь коштуватиме як західноєвропейська?

- На перший погляд, це суцільна несправедливість: у Німеччині земля гірше, а вартість її вище. Але треба розуміти, що земля - не самодостатній об'єкт. Вона набуває цінності, коли вирощене на ній зерно, можна дорого продати. Вартість землі пов’язана з вартістю хліба. Тому в нас буханець коштує, приміром, п’ять гривень, а у Німеччині він у кілька разів дорожчий.

Коментарі

Додати новий коментар

Вміст цього поля є приватним і не буде показаний.
  • Адреси сторінок і електронної пошти атоматично перетворюються у посилання.
  • Рядки та параграфи відокремлюються автоматично.

Детальніше про опції форматування

CAPTCHA
Дайте відповідь на це запитання, щоб ми знали що ви людина, а не робот.